2026 年 6 月 29 日，Digital Realty 宣布将收购黑石（Blackstone）在三座北弗吉尼亚数据中心中的权益。交易对价约 35 亿美元，包括约 12 亿美元现金和约 23 亿美元 Digital Realty 股票；公告给出的三项资产整体估值约为 78 亿美元。
交易完成后，Digital Realty 将取得这些设施的全部所有权。公告预计交易在满足惯常交割条件后于 2026 年 6 月 30 日完成。
三座数据中心合计 288MW，均已全部预租
三座设施均为 96MW IT 容量，合计 288MW。其中两座位于 Manassas，Blackstone 持有 80% 权益；另一座位于 Digital Dulles 园区的 Sterling，Blackstone 持有 50% 权益。按公告口径，Digital Realty 收购的是 Blackstone 在三项资产中约 64% 的混合权益。
这些设施已全部预租给三家不同的投资级超大规模客户，租户名称尚未披露。租约期限为 15 年，租户加权平均信用评级为 AA-，合同租金年增长率为 3.6%。
两座设施预计在 2027 年上半年稳定运营，第三座预计在 2028 年上半年稳定运营。78 亿美元的整体资产估值包含承担的债务和完成开发所需资金；向 Blackstone 支付的权益收购对价则为 35 亿美元，由现金和股票组成。
收购增加资产持有比例，收益取决于开发和租金兑现
Digital Realty 表示，交易预计将提高合同有机租金增长，并随着开发完成和租金起收，在 2027 年与 2028 年增厚每股 Core FFO（核心运营资金）。由于部分对价以新发行股票支付，最终每股影响仍取决于交割、开发进度、融资成本和实际租金兑现，实际收益要随项目进展逐步实现。
这笔交易把原由合资结构持有的三项资产集中到运营商名下，也为 Blackstone 提供了退出部分既有投资的路径。这是双方对已预租、仍在开发的资产持有安排所作的调整，双方在其他合资项目上的合作仍将继续。
长期租约体现容量需求，客户工作负载尚未披露
Blackstone 在公告中表示，数字基础设施需求较 2023 年合资成立时更强。三座设施的高预租率和长期合同，说明大型客户对北弗吉尼亚数据中心容量存在明确需求。
公告尚未披露三家客户的工作负载构成，无法将全部需求归为 AI。交易更直接地反映了 Digital Realty 对已预租容量和长期租金收入的判断；AI 与云计算投资在其中各占多大比重，仍需更多客户信息。
