2026 年 6 月 29 日，Digital Realty 宣布将收购 Blackstone 在三座北弗吉尼亚数据中心中的权益。交易对价约 35 亿美元，包括约 12 亿美元现金和约 23 亿美元 Digital Realty 股票；公告给出的三项资产整体估值约为 78 亿美元。
交易完成后，Digital Realty 将取得这些设施的全部所有权。公告预计交易在满足惯常交割条件后于 2026 年第四季度完成。
交易包含哪些资产
三座设施均为 96MW IT 容量，合计 288MW。其中两座位于 Manassas，Blackstone 持有 80% 权益；另一座位于 Digital Dulles 园区的 Sterling，Blackstone 持有 50% 权益。按公告口径，Digital Realty 收购的是 Blackstone 在三项资产中约 64% 的混合权益。
这些设施已全部预租给三家不同的投资级超大规模客户，但公告没有披露租户名称，因此不能据此判断具体客户。租约加权平均期限为 15 年，租户加权平均信用评级为 AA-，合同租金年增长率为 3.6%。
两座设施预计在 2027 年上半年稳定运营，第三座预计在 2028 年上半年稳定运营。35 亿美元对价包含承担的债务以及完成开发所需资金，不能简单理解为三座已投运数据中心的现金购买价。
对 Digital Realty 的直接影响
Digital Realty 表示，交易预计将提高合同有机租金增长，并在设施稳定运营后增厚 Core FFO。由于部分对价以新发行股票支付，最终每股影响仍取决于交割、开发进度、融资成本和实际租金兑现，公告中的预期不等于已经实现的收益。
这笔交易把原由合资结构持有的三项资产集中到运营商名下，也为 Blackstone 提供了退出部分既有投资的路径。它可以被视为双方对成熟资产所有权安排的一次调整，但单笔交易不足以证明整个数据中心行业正在从基金持有全面转向运营商整合。
与 AI 基础设施需求的关系
Blackstone 在公告中表示，数字基础设施需求较 2023 年合资成立时更强。三座设施的高预租率和长期合同，说明大型客户对北弗吉尼亚数据中心容量存在明确需求。
不过，公告没有披露工作负载构成，也没有说明三家租户是否均为 AI 公司。因而更稳妥的结论是：AI 与云计算投资共同支撑了大型数据中心需求，这笔交易反映 Digital Realty 对已预租容量和长期现金流的判断，而不是对具体 AI 客户或全行业所有权趋势的直接证明。